Ordenanza para la gestión del centro histórico
Proceso de socialización y retroalimentación ciudadana de la Ordenanza
CAPÍTULO I. OCUPACIÓN DEL SUELO EN EL CENTRO HISTÓRICO Y EL CONJUNTO URBANO ARQUITECTÓNICO DE CRISTO REY DE CULLCA Y DEMÁS ÁREAS HISTÓRICAS Y PATRIMONIALES DEL CANTÓN CUENCA
Artículo 1. .Ámbito de Aplicación y Determinantes de Ocupación del Suelo.
Para la aplicación del presente capítulo, se establece como ámbito de aplicación las determinantes de ocupación del suelo correspondientes a los polígonos de intervención territorial y ejes de aprovechamiento urbanístico del Centro Histórico de Cuenca y del Conjunto Urbano Arquitectónico, conforme a lo dispuesto en las fichas urbanísticas contenidas en el Anexo 5: Fichas de Ocupación del Suelo de los Polígonos de Intervención Territorial.
CAPÍTULO II. NORMAS GENERALES DE OCUPACIÓN EL SUELO
SECCIÓN 1A. DEL TIPO DE IMPLANTACIÓN
Artículo 2. Del tipo de Implantación para Nuevas Edificaciones.
La determinación del tipo de implantación y los retiros aplicables a nuevas edificaciones estarán sujetos al análisis de la implantación predominante a nivel de tramo y manzana, así como a las determinantes establecidas en las fichas de ocupación correspondientes al polígono de intervención territorial. Estos criterios se especificarán al momento de la emisión del IPRUS (Informe predial de regulaciones de usos de suelo) o de cualquier documento que lo sustituya.
Artículo 3. De los Predios Esquineros con Tramos de Diverso Tipo de Implantación.
En el caso de edificaciones y/o predios ubicados en esquinas cuyas características de implantación difieran entre los tramos que los conforman, se respetará el tipo de implantación correspondiente a cada tramo, garantizando su adecuación a las normativas aplicables.
Artículo 4. Predios con Dos o Más Tipos de Implantación en Tramos.
En predios que presenten dos o más tipos de implantación en tramos con una densidad patrimonial igual o superior al 30%, se buscará la consolidación parcial de los tramos a nivel de fachada, ajustándose al tipo de implantación de las edificaciones patrimoniales colindantes preexistentes. En tramos con una densidad patrimonial inferior al 30%, se adoptará el tipo de implantación predominante en el tramo correspondiente.
Artículo 5. Tramos con Tipología de Portal.
Las nuevas edificaciones que se emplacen en tramos donde se identifique una tipología predominante de portal deberán respetar y acogerse a dicha tipología, independientemente de su ubicación y de lo establecido en los polígonos de intervención territorial. En caso de que las edificaciones patrimoniales colindantes presenten una tipología distinta a la predominante de portal, se aplicará lo dispuesto en el artículo 184 de la presente normativa.
Para efectos catastrales, el área de portal se considerará parte del predio, pero deberá mantenerse como un espacio de libre circulación peatonal.
SECCIÓN 2A. DE LA ALTURA MÁXIMA EN LAS EDIFICACIONES EN LAS ÁREAS HISTÓRICAS Y PATRIMONIALES
Artículo 6. Altura Máxima de las Edificaciones en las Áreas Históricas y Patrimoniales.
En las Áreas Históricas y Patrimoniales del cantón Cuenca, con excepción de aquellas zonas y/o sectores que cuenten con normativa específica, se permitirán edificaciones de hasta un máximo de cuatro plantas. Para el área delimitada como Centro Histórico de Cuenca y el Conjunto Urbano Arquitectónico de Cristo Rey de Cullca, la altura se determinará conforme a lo establecido en el Anexo 5: Fichas de Ocupación del Suelo de los Polígonos de Intervención Territorial de las Áreas Históricas y Patrimoniales.
Artículo 7. Altura Dominante del Tramo en Función de Edificaciones de Valor Patrimonial.
Se entiende por altura dominante del tramo aquella altura correspondiente a las edificaciones de valor patrimonial, expresada en número de pisos, cuyos frentes sumen la mayor longitud en el tramo. En ningún caso, dicha altura podrá exceder la altura máxima permitida para las Áreas Históricas y Patrimoniales establecida en la presente ordenanza. Si existen dos o más alturas dominantes en el tramo, se adoptará la de mayor altura, siempre que esta no supere la altura máxima permitida en el Anexo 5: Fichas de Ocupación del Suelo de los Polígonos de Intervención Territorial de las Áreas Históricas y Patrimoniales, o lo dispuesto en normativas específicas aplicables a zonas y/o sectores particulares.
Artículo 8. Exclusión de la Arquitectura Religiosa en el Cálculo de la Altura Dominante del Tramo.
En el cálculo de la altura dominante del tramo se excluirá la arquitectura de carácter religioso. Si la edificación religiosa es la única referencia patrimonial en el tramo, la altura referencial será de tres pisos.
Artículo 9. Densidad Patrimonial.
Se entiende por densidad patrimonial el porcentaje resultante de la sumatoria de los frentes de las edificaciones patrimoniales en relación con el frente total del tramo.
En el Centro Histórico de Cuenca, el Conjunto Urbano Arquitectónico de Cristo Rey de Cullca y demás Áreas Históricas y Patrimoniales del cantón Cuenca, si el tramo donde se emplaza la nueva edificación presenta una densidad patrimonial superior al 30%, la altura del nuevo predio se determinará conforme a lo establecido en el Artículo 190. Para el Centro Histórico de Cuenca y el Conjunto Urbano Arquitectónico de Cristo Rey de Cullca, se considerará adicionalmente lo dispuesto en el Anexo 5: Fichas de Ocupación del Suelo de los Polígonos de Intervención Territorial de las Áreas Históricas y Patrimoniales, así como las disposiciones pertinentes de la presente normativa.
Artículo 10. Directrices Específicas para la Altura de Nuevas Edificaciones en Tramos con Densidad Patrimonial Igual o Mayor al 30%.
La altura de las nuevas edificaciones se determinará en función de la altura dominante del tramo y la altura de las edificaciones colindantes, conforme a los siguientes criterios:
a. La altura será el promedio entre la altura dominante del tramo y la altura máxima de las edificaciones colindantes, tanto patrimoniales como no patrimoniales. Dicha altura no podrá exceder la altura máxima permitida para las Áreas Históricas y Patrimoniales del cantón Cuenca establecida en la presente ordenanza. Si el cálculo resulta en un número decimal, se adoptará el valor inmediato superior.
b. Si la altura, en metros lineales, a nivel de alero o cumbrero de las edificaciones patrimoniales colindantes permite incrementar el número de pisos inicialmente determinado según el literal a, se aumentará el número de pisos de la nueva edificación para alcanzar la alineación a nivel de alero o cumbrero con las edificaciones patrimoniales colindantes. Dicha alineación no podrá superar la altura máxima permitida para las Áreas Históricas y Patrimoniales del cantón Cuenca.
c. En ningún caso la altura será de un solo piso; la altura mínima permitida será de dos pisos.
Artículo 11. Altura Para Nuevas Edificaciones en Predios Esquineros o con Frentes en Dos o Más Tramos.
En predios esquineros o con frentes en dos o más tramos, donde uno o más tramos de la manzana presenten una densidad patrimonial igual o mayor al 30% y otro u otros tramos tengan una densidad patrimonial del 0%, se tomarán como referencia los tramos con densidad patrimonial igual o mayor al 30% para la asignación de determinantes al predio.
En predios esquineros con frente a dos tramos con densidad patrimonial igual o mayor al 30%, se aplicará lo dispuesto en el Artículo 190 de la presente normativa.
En predios no esquineros con frente a dos o más tramos con densidad patrimonial igual o mayor al 30%, la altura del predio será diferenciada según el tramo en el que se emplaza, conforme a lo establecido en el Artículo 190. Si existe diferencia en el número de pisos entre tramos, se generarán construcciones en escalonado proporcionales a la longitud del predio.
Artículo 12. Altura para Nuevas Edificaciones con Frente a Vías de Sección Igual o Menor a 3 metros.
En predios con frente a vías cuya sección sea igual o menor a 3 metros, la altura máxima permitida será de dos pisos.
Artículo 13. Altura en Predios con Pendiente.
a. En predios con frente a vías con pendiente, los bloques se construirán siguiendo una línea paralela a la inclinación de la vía, generando construcciones en escalonado.
b. En predios con inclinación positiva o negativa respecto a la vía, se trazará una línea imaginaria perpendicular desde la línea de fábrica hasta el extremo posterior del lote, siguiendo el perfil natural del terreno. La altura máxima permitida estará delimitada por una línea paralela a la inicialmente descrita. Todas las fachadas de las edificaciones mantendrán el número máximo de pisos permitidos para el predio, generando desniveles en la edificación que sigan el perfil natural del terreno. Para el cálculo de áreas de pisos y subsuelos, se considerará como subsuelo el área que quede bajo el perfil natural del terreno, mientras que el resto se contabilizará como parte de los pisos correspondientes a la edificación.
c. Las disposiciones del presente artículo no aplicarán si contravienen directrices específicas establecidas en el Anexo 5: Fichas de Ocupación del Suelo de los Polígonos de Intervención Territorial de las Áreas Históricas y Patrimoniales.
Artículo 14. Altura en Nuevas Edificaciones en el Área de El Ejido.
Las nuevas edificaciones en el Área de El Ejido (Área de Influencia del Centro Histórico – Zona Tampón) se regirán por los lineamientos establecidos en el Plan de El Ejido, la Ordenanza correspondiente o sus instrumentos de planificación sustitutos.
Artículo 15. Altura en Nuevas Edificaciones Colindantes con Edificaciones Patrimoniales.
En predios colindantes con edificaciones patrimoniales ubicadas en el Centro Histórico de Cuenca, el Conjunto Urbano Arquitectónico de Cristo Rey de Cullca y demás Áreas Históricas y Patrimoniales del cantón Cuenca, cuyo tramo tenga una densidad patrimonial inferior al 30%, se permitirá una edificabilidad máxima de hasta dos pisos por encima de la altura de la edificación patrimonial colindante, con un límite de cuatro pisos en total. Esta edificabilidad estará sujeta a las características del predio establecidas en las fichas de ocupación de los polígonos de intervención territorial.
En casos de edificabilidad máxima (cuatro pisos), la última planta deberá contar con un retranqueo de 3 metros en todos sus frentes. Para predios esquineros, se considerarán ambos tramos colindantes.
Artículo 16. Altura en Nuevas Edificaciones Destinadas a Equipamientos Culturales o Religiosos.
En nuevas edificaciones destinadas a equipamientos culturales o religiosos, cuya naturaleza justifique técnicamente un incremento en la altura de piso a piso terminado, se podrá autorizar una altura máxima de hasta 7,00 metros. Esto deberá estar respaldado por un informe de factibilidad emitido por la Dirección General de Áreas Históricas y Patrimoniales (DGAHP), que garantice las condiciones estructurales, de instalaciones y de seguridad necesarias para su correcto funcionamiento y bienestar.
Las edificaciones que se acojan a lo dispuesto en este artículo no podrán incluir buhardillas. Además, en ningún caso se podrá superar la altura máxima a nivel de alero y/o cumbrero, en metros lineales, definida en los Polígonos de Intervención Territorial del Anexo 5 del presente cuerpo normativo
SECCIÓN 3A. DE LOS RETIROS
Artículo 17. De los Retiros para Nuevas Edificaciones.
En predios ubicados en áreas protegidas (área de primer orden, área de respeto, áreas especiales y áreas arqueológicas) y en tramos con densidad patrimonial superior al 30%, el retiro frontal, lateral y/o posterior mínimo será de 3 metros. Estos retiros estarán sujetos al análisis de la implantación predominante a nivel de tramo y manzana, cuyos detalles se especificarán en el IPRUS o en el documento que lo sustituya.
En tramos con densidad patrimonial inferior al 30%, se respetará el tipo de implantación y los retiros establecidos en las fichas de cada polígono de intervención territorial o eje de aprovechamiento urbanístico, los cuales se detallarán en el IPRUS o en el documento que lo reemplace.
En ningún caso, el retiro será inferior a 3 metros.
Artículo 18. Uso de los Retiros Frontales.
En sectores donde se establezca un tipo de implantación con retiro frontal, estos retiros se destinarán exclusivamente a espacios verdes con especies naturales, excepto en las áreas requeridas para acceso peatonal y/o vehicular, donde se permitirá la fundición de huellas con materiales duros aprobados por la DGAHP.
En predios con frentes inferiores a 12 metros, los espacios destinados a estacionamientos y accesos peatonales o vehiculares no podrán superar el 50% del frente del lote.
En predios con frentes superiores a 12 metros, los espacios destinados a estacionamientos y accesos peatonales o vehiculares no podrán exceder los 6 metros.
Artículo 19. Área Verde en Retiros Laterales y Posteriores.
Los retiros laterales y posteriores se destinarán exclusivamente a áreas verdes con especies naturales. No se permitirá la ocupación de dichos retiros bajo ninguna circunstancia.
Artículo 20. Prohibición de Ocupación de Retiro Posterior.
En ningún caso los retiros posteriores podrán ser ocupados con construcciones. Estos espacios deberán destinarse exclusivamente a áreas verdes con especies naturales.
Artículo 21. Retiros en Predios con Frente a Márgenes de Protección de Ríos.
Para predios que colinden con márgenes de protección de ríos, se aplicarán las siguientes determinantes:
a. Predios con frente a márgenes de protección de ríos y vías planificadas intermedias:
· La edificación tendrá una altura inicial de 2 pisos, respetando el retiro frontal desde la vía.
· Podrá alcanzar la altura máxima permitida en el tramo, eje de aprovechamiento urbanístico o PIT correspondiente, incrementando un retranqueo de 3 metros por cada piso adicional, medido desde la fachada con frente al río.
· No se permitirán volados en los niveles retranqueados.
b. Predios con frente a márgenes de protección de ríos:
· La edificación deberá respetar una franja de protección de 55 metros, medida desde el eje del río (50 metros de margen de protección y retiro de 5 metros hacia la margen).
· Podrá alcanzar la altura máxima permitida en el tramo, eje urbanístico o PIT correspondiente.
Artículo 22. Aplicabilidad de los Retiros.
Los retiros se aplicarán desde la planta baja, excepto en los casos de predios con frente a márgenes de ríos, donde se seguirán las disposiciones específicas establecidas en el artículo 201.
Artículo 23. Retiros Respecto a Edificaciones Patrimoniales Colindantes no Incluidas en el Anexo 5.
Cuando un predio colinde con una edificación patrimonial y el tipo de implantación en el tramo sea aislada o pareada, se aplicará un retiro proporcional a la altura de la nueva edificación. Este retiro será de un mínimo de 3 metros y se incrementará en 1 metro por cada piso adicional que supere la altura del bien patrimonial colindante. El retiro total será aplicado desde planta baja.
SECCIÓN 4A. DE LOS TIPOS DE INTERVENCIÓN EN EDIFICACIONES NUEVAS EN ÁREAS LIBRES QUE CONTENGAN EDIFICACIONES PATRIMONIALES
Artículo 24. De las Áreas Libres en Predios con Edificaciones de Valor Patrimonial y Construibles.
En las áreas libres de predios que contengan edificaciones de valor patrimonial y sean construibles, se permitirá la implantación de nuevas edificaciones, respetando el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) establecido en los polígonos de intervención territorial (PIT), conforme a las siguientes consideraciones:
a. Retiro respecto al bien patrimonial:
El retiro será igual o mayor al 50% de la altura del bien patrimonial (medida desde el nivel más bajo y próximo de la edificación patrimonial hasta su nivel de alero).
Si esta distancia es menor a 3 metros, se aplicará un retiro mínimo de 3 metros.
En este retiro no se permitirán volados.
b. Altura:
La nueva edificación podrá superar en un piso adicional la altura (número de pisos) del bien patrimonial.
c. Determinantes de implantación de la nueva edificación:
La nueva edificación deberá ajustarse a las determinantes establecidas en las fichas de ocupación del PIT correspondiente, incluyendo: tipo de implantación, retiros según el análisis de tramo y manzana, y COS máximo.
d. Visuales:
No se permitirán nuevas edificaciones que obstruyan las visuales desde los principales accesos hacia el bien patrimonial dentro del mismo predio, con el fin de preservar su entorno ambiental y paisajístico.
e. Vinculación con la edificación patrimonial:
La nueva edificación podrá conectarse con la edificación patrimonial únicamente mediante espacios de circulación y transición (escaleras, puentes, pasillos, pasarelas, etc.), respetando los retiros establecidos en el literal a.
Esta vinculación no deberá comprometer la estabilidad estructural ni las características arquitectónicas, funcionales, estéticas y tecnológicas relevantes del bien patrimonial.
f. Caso especial:
En predios y/o edificaciones ubicadas en el Centro Histórico de Cuenca, donde se permita la implantación de nuevas edificaciones alineadas a la fachada del tramo, se autorizará que la nueva edificación se adose a la edificación patrimonial para consolidar tramos, siempre que no se comprometa la estabilidad estructural ni las características arquitectónicas, funcionales, estéticas y tecnológicas relevantes del bien.
En este caso, la altura de la nueva edificación no podrá acogerse a lo dispuesto en el literal b y deberá cumplir con lo establecido en la Sección 2A ("De la Altura Máxima en las Edificaciones en las Áreas Históricas y Patrimoniales") del Capítulo II ("Normas Generales de Ocupación del Suelo") del Título VIII ("Ocupación del Suelo") de la presente ordenanza.
g. Excepción:
En las áreas de primer orden, de respeto y especiales, se conservará el área de los huertos siempre que la certificación patrimonial del predio, o el trámite que la sustituya, determine su relevancia histórica y tipológica.
En este caso, no se aplicará lo establecido en los literales anteriores.
Artículo 25. Del Área Libre en el PIT El Barranco.
En los predios ubicados en el PIT El Barranco que contengan edificaciones patrimoniales, el área libre se considerará edificable siempre que el 40% del área del predio se destine a espacio verde, con especies naturales propias de la zona, jardines y/o huertos.
Artículo 26. De los Predios Emplazados en Manzanas con Centros de Manzana Identificados.
En predios ubicados en manzanas donde se identifiquen centros de manzana, los retiros posteriores estarán condicionados a la tipología predominante y a la conservación de los centros de manzana preexistentes.
El retiro mínimo será de 3 metros y estará sujeto al análisis de las alturas de los predios colindantes en la manzana.
En estos casos, el retiro posterior se determinará conforme a lo establecido en este artículo, y no según las determinantes de las fichas de cada Polígono de Intervención Territorial o eje de aprovechamiento urbanístico.
Artículo 27. Del Cumplimiento de las Normas de Arquitectura y Condiciones de Habitabilidad.
Todos los proyectos que se emplacen dentro del Centro Histórico de Cuenca, el Conjunto Urbano Arquitectónico de Cristo Rey de Cullca y demás Áreas Históricas y Patrimoniales del cantón Cuenca deberán cumplir con las normas de arquitectura y condiciones de habitabilidad establecidas en las normativas correspondientes, de acuerdo con su uso y función definidos en la presente ordenanza.
SECCIÓN 5A. DE LA QUINTA FACHADA
Artículo 28. De las Cubiertas en Edificaciones Patrimoniales.
En las edificaciones categorizadas como patrimoniales, se respetarán las características originales de las cubiertas en cuanto a tipología, pendientes, alturas y materialidad. En caso de mantenimiento o rehabilitación, los elementos en mal estado podrán ser restituidos por otros de características similares a los originales.
Artículo 29. De las Intervenciones en Cubiertas de Edificaciones Patrimoniales.
La autorización de intervenciones que impliquen el reemplazo parcial o total de la cubierta en edificaciones patrimoniales, a través del permiso de construcción correspondiente, estará condicionada a la firma de una garantía suscrita entre el propietario, el responsable técnico y la Dirección General de Áreas Históricas (DGAHP), con el fin de asegurar su correcta ejecución.
Artículo 30. Tipos de Cubiertas para Nuevas Edificaciones, Edificaciones Existentes Categorizadas Como Sin Valor y de Impacto Negativo.
a. Cubiertas inclinadas:
La pendiente deberá fluctuar entre el 30% y el 60%.
Se permite la concertación de aleros y cumbreros para acoplarse a la pendiente de uno de los laterales.
b. Cubiertas mixtas:
Cubiertas que combinen inclinadas y/o planas, sujetas a las siguientes condiciones:
i. En el área de primer orden, área de respeto y especiales, la cubierta plana no podrá superar el 25% del total de las cubiertas, siendo obligatorio que el 75% sea inclinada con una pendiente entre el 30% y el 60%.
ii. En las demás áreas del Centro Histórico de Cuenca, el Conjunto Urbano Arquitectónico de Cristo Rey de Cullca y demás Áreas Históricas y Patrimoniales del cantón Cuenca (excepto el Ejido Incorporado al Centro Histórico de Cuenca), la cubierta plana no podrá exceder el 50% del total, siendo obligatorio que el 50% sea inclinada con una pendiente entre el 30% y el 60%.
Las cubiertas planas serán inaccesibles.
Artículo 31. Del Uso de las Cubiertas Planas.
No se permitirá el uso de las cubiertas planas para ningún tipo de actividad.
Artículo 32. Del Porcentaje de Área Verde.
Los espacios verdes ubicados en terrazas no se incluirán en el porcentaje de área verde requerido para cada predio según el coeficiente de ocupación del suelo (COS). Las terrazas serán de uso comunal y no podrán ser vendidas para uso exclusivo.
Artículo 33. Terrazas Preexistentes en Edificaciones Categorizadas Con o Sin Valor Patrimonial.
En terrazas preexistentes de edificaciones con o sin valor patrimonial, se podrá diseñar áreas verdes hasta un 40% del área de la terraza. No se permitirá la instalación de cubiertas, pérgolas, mobiliario fijo ni la ampliación del área construida preexistente.
Artículo 34. Materialidad de Cubiertas para Nuevas Edificaciones, Edificaciones Existentes Categorizadas Como Sin Valor y De Impacto Negativo.
a. Materiales tradicionales:
i. Teja tradicional de material cerámico (terracota) sin acabado brillante.
ii. Ladrillo artesanal de material cerámico (terracota) sin acabado brillante.
b. Materiales industriales:
i. Teja semicircular industrial de material cerámico (terracota).
ii. Ladrillo industrial de gres cerámico (terracota) sin acabado brillante.
c. Vidrio:
i. Podrá utilizarse para cubrir patios o espacios transitables que no sean jardines, áreas verdes o huertos dentro de la edificación.
d. Cubiertas sostenibles:
i. Cubiertas verdes: jardines (horizontales o inclinados) con especies naturales.
ii. Paneles solares: células solares que no excedan el 25% del área total de la cubierta y no se ubiquen en la fracción inclinada correspondiente a la fachada frontal.
e. Especiales:
i. Para cubiertas de grandes luces (≥9 metros), se podrán utilizar materiales cerámicos, metálicos o de fibrocemento con colores terracota, respetando la pendiente y tipología establecidas.
ii. En edificaciones existentes categorizadas como sin valor y de impacto negativo que no cumplan con la materialidad establecida, se permitirá mantener el material existente siempre que se pinte de color terracota. En intervenciones integrales en dichas edificaciones, se aplicarán las determinantes de recubrimiento establecidas en esta ordenanza.
Artículo 35. De los Agregados a Nivel o Sobre Nivel de Cubiertas o Terrazas no Susceptibles de Aprobación.
En edificaciones existentes con o sin valor patrimonial del Centro Histórico de Cuenca, el Conjunto Urbano Arquitectónico de Cristo Rey de Cullca y demás Áreas Históricas y Patrimoniales del cantón Cuenca, se deberán eliminar todos los agregados a nivel o sobre nivel de cubiertas o terrazas que no sean susceptibles de aprobación, independientemente de cuándo fueron realizados. El propietario deberá asesorarse con la DGAHP.
No se permitirán adiciones que afecten las características de los tejados existentes, y cualquier adaptación deberá ajustarse a lo previsto para la adecuación de buhardillas.
Artículo 36. De los Elementos Adicionales a Nivel y Sobre Nivel de Cubierta.
En edificaciones patrimoniales, la adaptación de ascensores, montacargas e instalaciones especiales podrá realizarse siempre que no afecten la estructura, tipología o perfil de la cubierta.
En nuevas edificaciones, todo elemento a nivel o sobre nivel de cubierta (cisternas, chimeneas, cubiertas de gradas) deberá ser aprobado por la DGAHP, cumpliendo con las consideraciones técnicas y requisitos legales, sin exceder la altura máxima establecida en los polígonos de intervención territorial o ejes de aprovechamiento urbanístico.
Artículo 37. Del Tratamiento de las Culatas.
En edificaciones no patrimoniales, las culatas deberán estar expuestas con ladrillo artesanal de buen acabado, enlucidas y pintadas de colores terracota, o recubiertas con materiales como fibrocemento, zinc, entre otros, con acabado en colores terracota.
En edificaciones patrimoniales, las culatas respetarán la materialidad del bien, y su mantenimiento deberá ser acorde al sistema constructivo de la edificación. En edificaciones de tierra, se aplicará un tratamiento mínimo de revoque y empañete. Se permitirá el recubrimiento parcial con materiales como fibrocemento o zinc, con acabado en colores terracota, siempre que se garantice la adecuada ventilación de los muros.
SECCIÓN 6A. DE LAS BUHARDILLAS
Artículo 38. De las Buhardillas.
En las nuevas edificaciones se permitirá la incorporación de buhardillas, entendiéndose por estas el espacio útil bajo la cubierta inclinada, cuya pendiente deberá ajustarse a lo dispuesto en el artículo 210. El alero deberá iniciarse directamente sobre la cadena de amarre de la planta inferior, y el área útil de la buhardilla no podrá superar el 50% de la superficie de la planta inmediatamente anterior. El uso de este espacio estará exclusivamente destinado a residencia.
Artículo 39. De la Adecuación de Cubiertas en Edificaciones Preexistentes Para el Uso de Buhardillas.
Se permitirá el uso o adecuación de buhardillas en edificaciones catalogadas como de Valor Arquitectónico B (VAR B) (2), Valor Ambiental (A) (1) y Sin Valor Especial (SV) (0), siempre que la intervención no implique alteraciones en los siguientes aspectos:
a. Cubierta original: Solo se admitirán pequeñas aberturas para la entrada o salida de aire y luz, siempre que estas no modifiquen los perfiles altimétricos de la cubierta y se ubiquen en las vertientes que no dan fachada a la calle.
b. Tipología distributiva: No se permitirán modificaciones en la localización del bloque de escaleras, ni afectaciones a galerías, corredores exteriores, patios u otros elementos distributivos.
c. Estructura soportante: No se autorizarán alteraciones en muros, columnas o cualquier otro elemento estructural.
d. Fachadas frontales o laterales: Las fachadas deberán mantenerse sin modificaciones que alteren su diseño original.
e. Altura de entrepisos existentes: La altura de los entrepisos no podrá ser modificada.
f. Elementos decorativos y ornamentales: Los elementos decorativos y ornamentales de la edificación deberán conservarse sin alteraciones.
Cualquier intervención deberá respetar las condiciones establecidas en este artículo, garantizando la preservación de las características esenciales de la edificación.
SECCIÓN 7A. DE LOS ESTACIONAMIENTOS / PARQUEADEROS
Artículo 40. De la Implementación de Parqueaderos.
Los inmuebles destinados a parqueaderos de uso público o privado podrán implementarse de conformidad con la normativa vigente, siempre que no se trate de edificaciones catalogadas como de Valor Emergente (E) (4) o Valor Arquitectónico A (VAR A) (3). En edificaciones categorizadas como de Valor Arquitectónico B (VAR B) (2) y Valor Ambiental (A) (1), se permitirá la instalación de este uso siempre que no se alteren las características formales, funcionales y tipológicas del bien además; de que su este uso este contemplado en el PIT en donde se emplace el inmueble.
Artículo 41. De la Autorización Para la Ejecución de Obras.
Para la implementación de parqueaderos públicos o privados, se requerirá una planificación aprobada y el permiso de construcción correspondiente, previo a su instalación. El proyecto arquitectónico, en atención a lo dispuesto en el Anexo 6. Normas de Arquitectura, deberá incluir:
a. Levantamiento del estado actual del inmueble;
b. Diseño de la planta o plantas arquitectónicas, en las que se establecerán, entre otros aspectos: distribución de plazas de estacionamiento, estacionamientos para personas con discapacidad, capacidad total, accesos, circulación interna, caseta de control, unidad de servicios higiénicos para usuarios del parqueadero e implantación de vegetación;
c. Estudio de Tramo; y,
d. Estudio de Impacto de Movilidad, aprobado por la Dirección General de Gestión de Movilidad (según las determinantes emitidas por dicha entidad).
e. Destino del 25% del área apta para uso de parqueadero a espacio verde.
En los proyectos que incluyan implantación con retiro frontal, no se permitirá el uso de dichos retiros, los cuales deberán destinarse exclusivamente a espacio verde, excepto el área requerida para acceso peatonal y/o vehicular, conforme se detalla en el articulado de retiros.
Artículo 42. De la Autorización Para el Funcionamiento de Estacionamientos/Parqueaderos.
Para la obtención del Permiso Municipal de Uso del Suelo o cualquier trámite que lo sustituya, deberán ejecutarse las siguientes obras:
a. Paramento frontal debidamente tratado, conforme a lo establecido en la Sección 8A De las Fachadas, Capítulo II Normas Generales de Ocupación del Suelo, Título VIII Ocupación del Suelo;
b. Muros de cerramientos propios y tratados, de acuerdo con lo dispuesto en el Artículo 217 sobre el tratamiento de culatas;
c. Tratamiento de paramentos laterales de edificaciones colindantes, en caso de existir, conforme a lo establecido en el Artículo 217 sobre el tratamiento de culatas;
d. Piso rígido tratado, con un mínimo de doble tratamiento bituminoso;
e. Sistema de evacuación de aguas lluvias;
f. Caseta de control;
g. Servicios higiénicos para usuarios del equipamiento (hombres, mujeres y personas con discapacidad);
h. Toma de agua;
i. Señalización;
j. Incorporación de áreas verdes, conforme al porcentaje establecido en el Artículo 220 literal e;
k. Autorización del Cuerpo de Bomberos; y,
l. Letrero previamente aprobado por la Dirección General de Áreas Históricas y Patrimoniales (DGAHP), de acuerdo con lo dispuesto en el Capítulo III. Rótulos, Anuncios o Propaganda Exterior, Título VII. Usos de Suelo.
m. Para la renovación o emisión del permiso, se requerirá una inspección por parte de los técnicos de la DGAHP, en la que se verificará que las condiciones de funcionamiento sean idénticas a las establecidas en los planos aprobados, así como el cumplimiento de las obras obligatorias establecidas en la ordenanza.
Artículo 43. De la Prohibición.
Se prohíbe el uso del paramento frontal para cualquier tipo de publicidad.
SECCIÓN 8A. DE LAS FACHADAS
Artículo 44. De la Materialidad de Fachadas.
Las fachadas deberán estar enlucidas y pintadas, o tratadas con materiales de la región, tales como piedra, mármol, madera, barro, tierra cocida u otros recubrimientos de producción artesanal. Las puertas y ventanas serán de madera, hierro o mixtas (madera-hierro). Se prohíbe el uso de planchas de aluminio compuesto (alucubond), cerámicas, porcelanatos, puertas enrollables, pantallas LED y vidrios reflectivos (colores primarios, secundarios y negros) o espejos.
Artículo 45. De los Materiales Vistos Utilizados en las Fachadas de Edificaciones.
Las edificaciones, sin distinción de su categoría, ubicadas en el Centro Histórico y las Áreas Históricas y Patrimoniales, cuyos paramentos frontales estén construidos con materiales vistos de producción artesanal (piedra, ladrillo, cerámica artesanal, etc.), deberán mantener sus características naturales. En consecuencia, se prohíbe pintarlos, barnizarlos o cubrirlos con cualquier material que altere su expresión y presentación original.
Artículo 46. De las Fachadas de Edificaciones Categorizadas con Valor Patrimonial.
Las fachadas de edificaciones con valor patrimonial deberán conservar sus características originales. Se prohíbe alterarlas o añadir elementos extraños, tales como chimeneas, campanas de olores, ductos de ventilación, entre otros. En edificaciones patrimoniales categorizadas como de valor ambiental (A) y valor arquitectónico B (VAR B), se podrán analizar cambios mínimos formales en las fachadas, siempre que estén motivados por evidencias históricas, tecnologías constructivas o requerimientos estructurales debidamente justificados, garantizando la sostenibilidad y conservación del bien patrimonial, sus propietarios y la población en general.
Artículo 47. Del Color de Fachadas en Edificaciones Categorizadas Como Valor Emergente (E) (4) y Valor Arquitectónico A (VAR A) (3).
Las edificaciones patrimoniales categorizadas como Valor Emergente (E) (4) y Valor Arquitectónico A (VAR A) (3) utilizarán, en el diseño y construcción de fachadas, elementos ornamentales y carpintería, los colores determinados mediante prospecciones previas, sujetas a la valoración del profesional encargado de la intervención.
Artículo 48. Del Color en las Fachadas en el Resto de las Edificaciones en el Centro Histórico de Cuenca, el Conjunto Urbano Arquitectónico de Cristo Rey de Cullca, demás Áreas Históricas y Patrimoniales y Edificaciones Patrimoniales Emplazadas en el Cantón Cuenca.
En las edificaciones, sin distinción de su categoría, la elección del color en cuanto a los matices se regirá por los siguientes condicionantes:
a. Gama de tonalidades:
i. Se aplicarán composiciones contrastantes cromáticas de valor entre el fondo y los elementos ornamentales;
ii. Se permiten monocromías aproximadas y monocromías en blanco;
iii. Se evitará la yuxtaposición de complementarios aproximados.
b. Exclusión de colores primarios y secundarios: Quedan excluidos los colores primarios y secundarios (amarillo, azul, rojo, verde, naranja y violeta). Los demás colores podrán utilizarse a partir de intensidades medias como base, con un máximo de 50% de blanco y/o 25% de negro.
c. Contrastes máximos de intensidad: Se permiten contrastes máximos de intensidad en elementos ornamentales sobre fondos que no sean blancos.
d. Carpintería: Se permiten contrastes máximos de intensidad en carpintería de madera y metal, buscando un equilibrio cromático en el conjunto.
e. Materiales vistos: Se permite la expresión de materiales vistos en elementos complementarios de la composición.
f. Simulación de materiales: Es posible simular materiales (marmoleado, ladrillo, piedra, etc.) si existen antecedentes de los mismos en el inmueble objeto de la intervención.
g. Prohibición de colores fosforescentes: Se prohíbe el uso de colores fosforescentes en fachadas, elementos ornamentales y carpintería en general.
Artículo 49. Del Color en Unidades Arquitectónicas Patrimoniales con Múltiple Tenencia.
Se prohíbe evidenciar la subdivisión de inmuebles mediante la diferenciación de colores o acabados en fachadas. Por lo tanto, los propietarios deberán unificar el tratamiento cromático en la unidad arquitectónica.
Artículo 50. Del Mantenimiento de los Zócalos.
Los zócalos y otros elementos decorativos y ornamentales de las fachadas deberán mantener su característica original visible. En consecuencia, se prohíbe pintarlos, barnizarlos o cubrirlos con cualquier material que distorsione su textura.
Artículo 51. De la Incorporación de Zócalos.
Como elemento de protección, se podrán incorporar zócalos en las fachadas de las edificaciones del Centro Histórico, siempre que sus características armonicen con el resto del paramento y cumplan con lo siguiente:
a. Que la incorporación del zócalo no altere los elementos decorativos existentes en la fachada;
b. Que la altura del zócalo sea de un máximo de 1,20 m y un mínimo de 0,80 m;
c. El zócalo podrá ser de piedra labrada sin junta, mármol, mortero o cemento-arena con acabado de pintura, entre otros. En caso de utilizar piedra o mármol, el acabado será rugoso, colocado sin junta y sin recubrimiento de pintura, barniz o laca;
d. Tanto en edificaciones no catalogadas como pertenecientes al Patrimonio Cultural Edificado de la ciudad, como en las nuevas edificaciones, es factible la incorporación de materiales vistos en fachada (piedra, mármol, ladrillo, hormigón, etc.), dependiendo de las características del contexto urbano inmediato.
Artículo 52. Prohibición de Ocupación de las fachadas.
En las Áreas Históricas y Patrimoniales, no se permitirá la ocupación de fachadas para la exhibición de mercadería de cualquier género o propaganda política. Únicamente se admitirán letreros, conforme a lo establecido en el Capítulo III. Rótulos, Anuncios o Propaganda Exterior, Título VII. Usos del Suelo.
SECCIÓN 9A. DE LOS SUBSUELOS
Artículo 53. De los Subsuelos y Sótanos.
Para la implementación de subsuelos y sótanos, será obligatorio presentar un estudio de suelos y las ingenierías adicionales correspondientes, que incluyan: cálculos estructurales, memoria técnica, estudios mecánicos, eléctricos, nivel freático y cualquier otro que se determine necesario durante la presentación del anteproyecto.
En ningún caso se permitirá la construcción de viviendas en estos espacios, con excepción de semisótanos o subsuelos en terrenos con pendiente, los cuales deberán cumplir con características de iluminación, ventilación y condiciones de habitabilidad adecuadas, de acuerdo con lo establecido en el Anexo 6. Normas de Arquitectura de este cuerpo normativo.
SECCIÓN 10A. DE LA INSTALACIÓN, IMPLANTACIÓN, COLOCACIÓN Y MANTENIMIENTO DE LAS ESTACIONES DE RADIO BASE DE LOS SERVICIOS DE RADIOCOMUNICACIÓN FIJO Y MÓVIL, ASÍ COMO DE TODOS LOS ELEMENTOS, EQUIPOS O ESTACIONES NECESARIAS PARA LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE TELECOMUNICACIONES
Artículo 54. Ámbito de Aplicación de Esta Sección.
Los presentes artículos de esta sección serán aplicables a todas las actividades de establecimiento, instalación, construcción e implantación de estaciones base e infraestructura física, tanto nuevas como existentes, para los Servicios de Telecomunicaciones que se brinden en el Centro Histórico, el Conjunto Urbano Arquitectónico Cristo Rey de Cullca y todas las Áreas Históricas y Patrimoniales, ya sea en espacio público o privado. Asimismo, se aplicarán a todas las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, de la economía social y solidaria, empresas públicas de propiedad estatal de los países de la comunidad internacional que realicen dichas actividades.
Para la ejecución de las actividades descritas, será requisito contar con el respectivo certificado de inscripción o título habilitante, emitido por el órgano competente en materia de telecomunicaciones en el país.
Artículo 55. Condiciones Generales.
Únicamente las personas naturales o jurídicas de derecho público o privado, de la economía social y solidaria, empresas públicas de propiedad estatal de los países de la comunidad internacional que cuenten con un título habilitante legalmente otorgado por el órgano competente en materia de telecomunicaciones en el país, podrán instalar una estación base.
La instalación de equipos se realizará conforme a las siguientes condiciones generales:
a. Autorización de la Dirección General de Aviación Civil (DGAC): En caso de ubicarse cerca del cono de aproximación del Aeropuerto Mariscal La Mar de la Ciudad de Cuenca.
b. Mimetización en Áreas Históricas y Patrimoniales: La infraestructura física y estaciones base deberán cumplir con el estándar de mimetización establecido por la Dirección de Áreas Históricas y Patrimoniales del GAD Municipal de Cuenca.
c. Prohibición de torres en Áreas Históricas: No se permitirá la construcción de infraestructura en torre en el Centro Histórico y las Áreas Históricas y Patrimoniales.
d. Restricciones en edificaciones patrimoniales: Se prohíbe la implantación de infraestructura física y estaciones base en altura en edificios, predios o casas declarados y/o registrados como patrimonio cultural, nacional o cantonal, así como en monumentos, áreas arqueológicas y fachadas de las Áreas Históricas y Patrimoniales. Excepcionalmente, se permitirá en proyectos que demuestren, mediante nuevas tecnologías, una mimetización óptima con la edificación, tramo y entorno, previa inspección e informe favorable de la Dirección de Áreas Históricas y Patrimoniales y la Comisión de Áreas Históricas.
e. Prohibición de publicidad: La infraestructura física y estaciones base no podrán llevar anuncios publicitarios.
f. Socialización y acuerdo notariado: Los propietarios o representantes legales de los predios pertenecientes a la manzana donde se emplazará la estación base deberán ser socializados, requiriéndose un acuerdo notariado del 50% más uno de los propietarios a favor.
g. Informes técnicos y ambientales: A solicitud de los propietarios o residentes de predios colindantes en un radio de 500 metros, el prestador del servicio deberá presentar informes actualizados de emisiones de radiación no ionizante y estudios de impacto ambiental, conforme a la normativa vigente.
h. Restricciones de ubicación: No se permitirá la construcción en lugares que obstruyan la circulación de vehículos, peatones o ciclistas, ni en parques, plazas, plazoletas, márgenes de ríos, entre otros, que pongan en riesgo la seguridad de terceros o edificaciones vecinas.
i. No se permitirá la implantación en edificaciones que tengan uso residencial
j. Armonía estética: Las instalaciones deberán diseñarse y construirse en armonía con el entorno y las edificaciones circundantes, minimizando el impacto visual, ambiental y paisajístico.
k. Tecnología avanzada: Los materiales y elementos de construcción deberán responder a la mejor tecnología disponible, reduciendo el tamaño y complejidad de la infraestructura para lograr un mimetismo adecuado con el entorno arquitectónico y urbano.
l. Restricciones adicionales: No se permitirá la ocupación de áreas de emergencia ni el anclaje de cables o tensores a elementos de fachada.
m. Uso de infraestructura existente: Los nuevos servicios deberán priorizar el uso de infraestructura existente, conforme al artículo 106 de la Ley Orgánica de Telecomunicaciones (LOT) y las resoluciones del Organismo de Regulación y Control de las Telecomunicaciones.
n. Responsabilidad por daños: Los responsables de la construcción e implantación de infraestructura física y antenas deberán garantizar que no se afecte la prestación de servicios de otros operadores ni se cause daño a infraestructura pública o de terceros, asumiendo la responsabilidad por los daños y perjuicios ocasionados.
Artículo 56. Principios que Debe Respetar el Proveedor de Infraestructura Física.
El proveedor de infraestructura física para la instalación de estaciones base deberá aplicar los principios de No Discriminación, No Exclusividad, Neutralidad e Igualdad de Acceso, establecidos en la Norma Técnica para la Infraestructura de Telecomunicaciones No. ARCOTEL-2017-0806.
Artículo 57. De la Utilización de la Infraestructura Preexistente.
La persona natural o jurídica interesada en instalar infraestructura física deberá verificar en el Catastro Municipal Georreferenciado de Infraestructura Física, a cargo de la Dirección de Avalúos y Catastros, si existe infraestructura física perteneciente a un prestador de servicios o proveedor de infraestructura en un radio de 500 metros. En caso de no contar con dicho catastro, se requerirá un certificado del Ministerio de Telecomunicaciones.
Artículo 58. De la Ocupación o Construcción de Infraestructura de Telecomunicaciones.
a. Uso compartido de infraestructura: Si la infraestructura existente pertenece a otro prestador de servicios de telecomunicaciones, se aplicará la Norma Técnica para Uso Compartido de Infraestructura Física de los Servicios del Régimen General de Telecomunicaciones, expedida por la Agencia de Regulación y Control de las Telecomunicaciones.
b. Negociación con proveedores de infraestructura: Si la infraestructura existente es de propiedad de un proveedor de infraestructura, las partes deberán suscribir los acuerdos o contratos respectivos.
c. Construcción de nueva infraestructura: Si no existe infraestructura física en un radio de 500 metros, el prestador de servicios podrá construirla, previo cumplimiento de los requisitos establecidos en esta Ordenanza. La nueva infraestructura deberá registrarse en el catastro municipal correspondiente.
Artículo 59. Facultad de Control.
La Dirección General de Áreas Históricas y Patrimoniales controlará el cumplimiento de las disposiciones establecidas en esta Ordenanza. En caso de incumplimientos, se aplicarán las sanciones correspondientes.
Artículo 60. Del Retiro o Reubicación de Infraestructura Física.
La Dirección de Áreas Históricas y Patrimoniales podrá ordenar el retiro o reubicación de infraestructura física y antenas cuando lo requiera el desarrollo de obras públicas, proyectos de regeneración, mejoramiento del espacio público u otras obras derivadas de la planificación del Cantón, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan.
Artículo 61. De los Requisitos de Instalación, Reformas y Colocación de Estaciones Base.
Para la construcción, implantación o modificación de infraestructura física, se requerirá un permiso de construcción mayor e implantación individual emitido por la Dirección General de Áreas Históricas y Patrimoniales. El solicitante deberá presentar el proyecto respectivo, adjuntando los siguientes documentos:
Requisitos:
a. Solicitud dirigida al Alcalde de Cuenca, con datos del solicitante y del responsable técnico.
b. Informe predial de regulaciones de uso del suelo (IRPRUS) o documento equivalente.
c. Plano de localización georreferenciado y levantamiento topográfico.
d. Planos del proyecto que incluyan, como mínimo:
1. Fachadas exteriores e interiores.
2. Cortes por fachada, con ejes y cotas.
3. Distribución de las distintas áreas.
4. Mobiliario de todas las áreas con medidas reales.
5. Proyecciones.
6. Puertas y ventanas dibujadas con su respectiva línea de abatimiento.
7. Alturas de entrepiso.
8. Dimensiones de los elementos constructivos.
9. Tipo de estructura, desplante de columnas, dados de cimentación, muros de contención y juntas de construcción.
10. Ductos, registros y pasos de instalaciones.
11. Profundidad de registros de drenaje y eléctrico, entre otros elementos que permitan una adecuada lectura del proyecto.
Todos los planos deben estar firmados por el técnico responsable (arquitecto o ingeniero civil según corresponda).
e. Memoria técnica firmada por un ingeniero civil y el arquitecto responsable.
f. Autorización notariada del propietario o copropietarios.
g. Copia del título habilitante o registro como proveedor de infraestructura física.
h. Informe favorable de la Dirección General de Aviación Civil (DGAC), si corresponde.
i. Estudio ambiental aprobado por la Comisión de Gestión Ambiental (CGA).
j. Estudio contra incendios aprobado por el Cuerpo de Bomberos.
k. Estudio estructural que garantice la capacidad del inmueble para soportar la infraestructura con firma del técnico responsable.
l. Estudio de ruidos aprobado por la entidad competente.
m. Póliza de seguros de responsabilidad civil contra terceros.
n. Carta compromiso del profesional responsable de la construcción.
o. Cronograma de construcción e implantación.
p. Permisos de construcción e implantación anteriores, si los hubiere.
q. Valores de construcción de la infraestructura.
r. Proyecto de minimización de impacto en Áreas Históricas y Patrimoniales.
s. Informe favorable de la Comisión de Áreas Históricas y Patrimoniales.
Procedimiento:
1. La DGAHP verificará la documentación en un plazo de 15 días. Si falta información, se concederá un plazo de 15 días para completarla.
2. Con la información completa, la DGAHP emitirá un informe en 15 días, prorrogable por una vez.
3. La DGAHP podrá requerir pronunciamientos de otras direcciones del GAD Cuenca.
4. La DGAHP emitirá un informe final autorizando o denegando la construcción, notificando al solicitante.
5. En caso de autorización, el solicitante tendrá 15 días para formalizarla.
6. La autorización tendrá una vigencia de 6 meses para iniciar la construcción. Si no se inicia en ese plazo, la autorización se dará por terminada.
7. Únicamente por caso fortuito o fuerza mayor se podrá solicitar una ampliación del plazo.
Artículo 62. Condiciones Específicas Para la Construcción e Implantación de Infraestructura Física.
a. Altura máxima: En Áreas Históricas y Patrimoniales, las estructuras no superarán los 36 metros de altura y serán del tipo monopolos, mencionada medida será desde el nivel de vía o calzada.
b. Ubicación de estaciones base: Deberán ubicarse en áreas sólidas e inaccesibles de la edificación, respetando las características de la fachada y los criterios de mimetización.
c. Responsabilidad del prestador: El prestador del servicio deberá adoptar medidas para para reducir los impactos que genera el proyecto.
Artículo 63. Cableado en las Estructuras.
a. Edificaciones existentes: El cableado se tenderá por espacios no visibles o bajo canaletas del mismo color de la edificación.
b. Nuevas construcciones: El cableado se realizará a través de tuberías exclusivas para telecomunicaciones.
c. Ductos subterráneos: Se requerirá un acuerdo de uso y compartición de infraestructura con la Empresa Pública ETAPA EP.
Artículo 64. Impactos Visuales, de Paisaje y Ambientales.
Los parámetros para medir el impacto visual y ambiental deberán cumplir con el Código Orgánico del Ambiente y el Texto Unificado de Legislación Secundaria de Medio Ambiente.
Artículo 65. Señalización.
Todas las infraestructuras físicas y estaciones base deberán contar con señalización conforme al Reglamento de Protección de Emisiones de Radiación no Ionizante. Además, las operadoras deberán identificar su infraestructura con un cartel que incluya el nombre de la empresa, número de permiso municipal y número de teléfono.
Artículo 66. Condiciones de Implantación del Recinto Contenedor o Cuarto de Equipos.
a. Ubicación: El recinto contenedor podrá ubicarse sobre cubiertas planas o adosado al cajón de gradas, excepto el generador de energía el cual de carácter obligatorio deber ubicarse en áreas exteriores.
b. Generadores de energía: Se instalarán en retiros laterales o posteriores, o en el subsuelo, según las fichas de las Áreas Históricas y Patrimoniales.
c. Parámetros de emisiones: Se ajustarán al Texto Unificado de Legislación Ambiental Secundaria.
Artículo 67. Ficha de Ubicación de la Infraestructura Física.
La DGAHP emitirá una ficha de ubicación con coordenadas georreferenciadas en base al literal c del artículo 241, que será catastrada por el proveedor o servidor de infraestructura en el Departamento de Avalúos y Catastros.
Artículo 68. Seguro de Responsabilidad Civil frente a Terceros.
Las personas naturales o jurídicas que construyan, implanten u operen infraestructura física deberán contratar y mantener vigente una póliza de seguros de responsabilidad civil por un monto no menor a 25 Salarios Básicos Unificados (SBU), para cubrir riesgos o siniestros que afecten a personas, bienes públicos o privados.
Artículo 69. Tasa por la Emisión del Permiso de Construcción e Implantación de Infraestructuras Físicas (Postes, Torres, Mástiles o Similares) Destinada a la Instalación de Antenas.
Mediante la presente ordenanza, se crea y constituye una tasa como contraprestación de naturaleza económica, cuyo sujeto activo es el Gobierno Autónomo Descentralizado (GAD) Municipal del cantón Cuenca, y cuyo sujeto pasivo son las personas naturales o jurídicas que obtengan el permiso de construcción e implantación de infraestructura física destinada a la instalación de estaciones base. El valor de la tasa corresponderá al establecido en el artículo 1 del Acuerdo Ministerial 041-2015 del Ministerio de Telecomunicaciones y de la Sociedad de la Información, o la normativa que lo sustituya.
Los valores de la tasa se determinarán de la siguiente manera:
Una vez pagada la tasa, se emitirá el respectivo permiso.
Quedan exentas del pago de esta tasa las empresas públicas prestadoras de servicios públicos, conforme a lo dispuesto en la Disposición General Octava de la Ley Orgánica de Empresas Públicas.
Artículo 70. Tasa por la Emisión del Permiso de Construcción e Implantación de Infraestructuras Físicas (Postes, Torres, Mástiles o Similares) en Espacios Públicos de Propiedad del GAD Municipal de Cuenca.
La tasa por el uso de espacio público para la construcción o implantación de infraestructura física (postes, torres, monopolos, mástiles o similares) destinada a la instalación de estaciones base será la siguiente:
Una vez pagada la tasa, se emitirá el respectivo permiso.
Quedan exentas del pago de esta tasa las empresas públicas prestadoras de servicios públicos, conforme a lo dispuesto en la Disposición General Octava de la Ley Orgánica de Empresas Públicas.
Artículo 71. Tasa por la Ocupación del Espacio Público de Propiedad del GAD Municipal de Cuenca.
Se establece una tasa anual por la ocupación del espacio público destinado a la construcción o implantación de infraestructura (postes, torres, monopolos, mástiles o similares) para la instalación de estaciones base, la cual se calculará conforme a la siguiente fórmula:
TOC = ADIF * VS
En donde
TOC = Tasa de ocupación del suelo
ADIF = Área en metros cuadros destinada a la infraestructura física
VS = Valor del suelo, determinado conforme a la Ordenanza de aprobación de los planos de valor del suelo urbano y rural del Cantón Cuenca, que incluye las tipologías de edificaciones, factores y coeficientes de corrección, así como las tarifas del impuesto predial vigentes para el bienio 2024-2025 o el documento que lo sustituya.
Quedan exentas del pago de esta tasa las Empresas Públicas prestadoras de servicios públicos, de acuerdo con lo dispuesto en la Disposición General Octava de la Ley Orgánica de Empresas Públicas.
Artículo 72. Destino de las Tasas.
Los recursos recaudados por concepto de las tasas establecidas en el artículo anterior se destinarán al control y gestión de las infraestructuras físicas por parte de la Dirección General de Áreas Históricas y Patrimoniales, promoviendo un enfoque inclusivo y de equidad territorial.
Artículo 73. Desmontaje por Obras de Interés General o Fin de la Vida Útil.
Las estaciones base instaladas, así como la infraestructura física destinada a su instalación, que hayan cumplido su vida útil o deban ser reubicadas en función de los procesos de planificación del Cantón, deberán ser desinstaladas, desmontadas o reubicadas por la empresa propietaria de dicha infraestructura.
Previo a la desinstalación, la empresa deberá contar con:
a. Notificación del GAD Municipal de Cuenca, a través de la Dirección General de Áreas Históricas y Patrimoniales.
b. Oficio de asignación de escombrera emitido por la EMAC, en caso de finalización de la vida útil de la infraestructura.
c. Firma de la garantía de desinstalación o desmontaje.
Artículo 74. Desmontaje de la Infraestructura por Petición del Operador.
El operador que solicite el desmontaje de infraestructura física y estaciones base deberá notificarlo a las entidades que otorgaron los permisos correspondientes para su implantación, así como gestionar el trámite de garantías de desinstalación y desmonte.
Artículo 75. Garantía de Desinstalación o Desmontaje.
Previa notificación de la Dirección de Áreas Históricas y Patrimoniales, la empresa propietaria de la infraestructura física o estaciones base deberá suscribir una garantía bancaria de desinstalación y desmontaje por un valor equivalente a 5 SBU. Esta garantía asegurará el cumplimiento de la disposición final de desechos, conforme al informe emitido por la Dirección de Áreas Históricas y Patrimoniales.
La garantía será devuelta una vez que el GAD Municipal emita un informe técnico favorable que detalle las condiciones del lugar de implantación. En caso de no obtener un informe favorable, la garantía se hará efectiva y su valor se destinará a la limpieza y desmonte a cargo de la Dirección de Obras Públicas del GAD Cuenca.
Artículo 76. Mantenimiento.
Toda infraestructura física deberá someterse a mantenimientos periódicos, los cuales serán costeados por el titular del permiso. Previa a la ejecución de los trabajos, se deberá notificar mediante oficio a la Dirección de Áreas Históricas y Patrimoniales. En caso de incumplimiento, se hará efectiva la garantía de instalación.
Artículo 77. Bienes de Telecomunicación Afectados al Servicio Público.
Para la prestación de los servicios públicos de telecomunicaciones, el Concejo Municipal de Cuenca creó la Empresa Pública Municipal de Telecomunicaciones, Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento de Cuenca (ETAPA EP). Los bienes actuales y futuros adscritos administrativamente a los servicios públicos prestados por ETAPA EP serán administrados y gestionados por dicha empresa, previa suscripción de las actas de transferencia correspondientes.
Una vez transferidos los bienes, ETAPA EP será responsable de su mantenimiento y cuidado.
Artículo 78. Uso de Infraestructura por Parte de las Empresas Públicas.
Las Empresas Públicas prestadoras de servicios públicos están exentas del pago de tasas, tributos y otros similares, conforme a lo establecido en la Disposición General Octava de la Ley Orgánica de Empresas Públicas.
Artículo 79. Del Permiso de Implantación.
El permiso de implantación será individual y se otorgará bajo el principio de prelación. La primera persona natural o empresa privada que solicite el permiso y cumpla con la documentación requerida en la presente Ordenanza será la primera en ser atendida.
Artículo 80. De la Vigencia del Permiso.
La vigencia del permiso de implantación de infraestructura para estaciones base celulares se mantendrá durante el tiempo en que la estación permanezca instalada en el Centro Histórico, el Conjunto Urbano Arquitectónico Cristo Rey de Cullca y todas las Áreas Históricas y Patrimoniales.
Artículo 81. De las Modificaciones a la Infraestructura Física.
Toda modificación a la infraestructura física por razones técnicas requerirá la gestión de un nuevo permiso ante la Dirección General de Áreas Históricas y Patrimoniales (DGAHP).
Artículo 82. De la Información Actualizada.
Todas las empresas deberán presentar, dentro de los primeros 30 días del mes de enero de cada año, información actualizada a la DGAHP sobre las estaciones base instaladas y la infraestructura física destinada a su instalación. Dicha información incluirá la ubicación geográfica exacta con coordenadas y señalará los aspectos considerados confidenciales, conforme a la legislación vigente. Esta información servirá como base para el catastro georreferenciado y los procesos de planificación.
Artículo 83. De la Infraestructura de Servicio Público en el Subsuelo.
Las obras de infraestructura subterránea (canaletas, ductos, sistemas de alcantarillado, entre otros) realizadas por los Gobiernos Autónomos Descentralizados en el Cantón Cuenca, al ser bienes afectados al servicio público, serán administradas y gestionadas por ETAPA EP una vez finalizadas y recibidas. Para ello, se suscribirá el acta de transferencia de bienes correspondiente entre el GAD y ETAPA EP.
Artículo 84. Del Apoyo a la Construcción e Infraestructura de Telecomunicaciones de Servicio Público.
Durante la ejecución de obras por parte del Gobierno Autónomo Descentralizado, ETAPA EP brindará la colaboración necesaria para garantizar que los bienes afectados al servicio público cumplan con las especificaciones técnicas requeridas.
Artículo 85. Del Uso Compartido de la Infraestructura de Telecomunicaciones de Servicio Público.
ETAPA EP, en caso de compartición de infraestructura, se regirá por las normas técnicas establecidas para el uso compartido de infraestructura física en el régimen general de telecomunicaciones.
Artículo 86. Contenidos de los Proyectos de Mimetización de Infraestructura Física en las Áreas Históricas y Patrimoniales.
Los proyectos de mimetización de infraestructura en el Centro Histórico y las Áreas Históricas y Patrimoniales deberán incluir:
a. Descripción del estado actual del área de cobertura, incluyendo uso del suelo, edificaciones, vías, espacio público y equipamientos debidamente detallados y representados, tanto en los planos arquitectónicos como en la memoria técnica, con ilustraciones claras y precisas que complementen la información proporcionada.
b. Evaluación de impactos visuales y del entorno, considerando localización, altura, visibilidad de antenas, equipos y cerramientos del estado actual y de la propuesta, se deberán presentar representaciones gráficas desde un mínimo de cuatro puntos distintos, así como desde los puntos más altos del Centro Histórico o de edificaciones en altura. Esto con la finalidad de garantizar que se evalúe y minimice el impacto visual de cada una de las fachadas, asegurando su integración armoniosa con el entorno.
c. Diseño de mimetización, con planos arquitectónicos, estudios técnicos y soluciones que integren la infraestructura al entorno, evitando el uso de materiales no autorizados y promoviendo tecnologías de bajo impacto visual los cuales deberán estar justificados técnicamente en la memoria del proyecto.
CAPÍTULO III. DE LA HABILITACIÓN DEL SUELO FRACCIONAMIENTO, UNIFICACIÓN O REAJUSTE
Artículo 87. Unificación de Predios.
Se autoriza la unificación de predios adyacentes bajo las siguientes condiciones:
a. Cuando las edificaciones estén categorizadas como sin valor especial o de impacto negativo;
b. Cuando las edificaciones tengan valor patrimonial, siempre que la unificación no altere las características que otorgan dicho valor.
Artículo 88. Reajuste de Terrenos.
Además de lo dispuesto en el artículo 55 de la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, en los polígonos de intervención territorial se permitirá la aplicación de instrumentos de gestión de morfología urbana para la unificación de predios en los siguientes casos:
a. Cuando los predios o edificaciones no se ajusten a las características normativas establecidas en los polígonos de intervención territorial;
b. Cuando exista la posibilidad de recuperar la tipología original de una edificación patrimonial;
c. Cuando se busque obtener terreno adicional edificable; y,
d. En otros casos que determine la autoridad competente.
Las intervenciones sobre dos o más predios integrados deberán mantener las características tipológicas de las edificaciones o elementos patrimoniales.
Artículo 89. Fraccionamiento, Partición o Subdivisión.
Además de lo establecido en el artículo 57 de la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo, el fraccionamiento, partición y subdivisión en el Centro Histórico de Cuenca, el Conjunto Urbano Arquitectónico de Cristo Rey de Cullca se sujetará a lo dispuesto en los polígonos de intervención territorial, ejes de aprovechamiento urbanístico y demás normas contenidas en la presente ordenanza.
Artículo 90. Fraccionamientos de Suelo en Predios con Edificaciones Patrimoniales.
El terreno edificable de un predio que contenga edificaciones patrimoniales podrá ser subdividido únicamente cuando se cumplan las siguientes condiciones:
a. Se garantice la conservación integral tipológica, arquitectónica y constructiva de la edificación patrimonial;
b. Se conserve en el predio un área libre de terreno igual o mayor al 50% de la superficie construida, con un retiro mínimo de 3 metros respecto a la edificación patrimonial en todos sus frentes; y,
c. Se garantice acceso vehicular directo desde la vía pública para todos los lotes resultantes. No se permitirá la generación de lotes interiores sin acceso directo a la vía pública.
Los bienes de valor patrimonial no podrán ser divididos o subdivididos, salvo para reajuste o integración, siempre que no se afecte su valor patrimonial.
Artículo 91. Predios de Forma Irregular.
Cuando un lote preexistente de forma irregular no cumpla con el frente mínimo establecido según el tipo de implantación de la manzana, pero cumpla con el tamaño mínimo de lote y presente la longitud de frente requerida a cierta distancia de la vía, se permitirá su habilitación. En tal caso, la edificación podrá alcanzar la altura máxima permitida, exclusivamente en la fracción del predio que cumpla con el marco normativo.
Artículo 92. Determinantes Especiales para Predios Preexistentes en Áreas Históricas y Patrimoniales que No Cumplen con los Mínimos Definidos en los Polígonos de Intervención Territorial.
Se permitirá la construcción de edificaciones en predios preexistentes en Áreas Históricas y Patrimoniales que no cumplan con los mínimos definidos en los polígonos de intervención territorial. Estos predios no estarán sujetos a los lotes mínimos establecidos en la norma vigente, pero para la construcción de nuevas edificaciones se observarán las siguientes determinantes y condiciones especiales:
a. La altura máxima de la edificación será de dos pisos, permitiéndose la construcción de buhardillas conforme a lo establecido en la presente ordenanza;
b. El predio deberá ajustarse a la tipología predominante del tramo y/o manzana;
c. Los retiros mínimos serán obligatorios según el tipo de implantación predominante en el tramo y/o manzana;
d. El COS será de 70% y el CUS del
e. Deberán cumplirse las normas de arquitectura y condiciones de habitabilidad establecidas en las normativas correspondientes, según su uso y función;
f. Las culatas deberán tratarse conforme a lo dispuesto en la presente ordenanza; y,
g. En ningún caso estos predios podrán ser fraccionados o divididos. Si el predio no cumple con las condiciones descritas, se promoverá su integración o reajuste hasta alcanzar el lote mínimo definido en el polígono de intervención territorial, de acuerdo con el ordenamiento jurídico vigente.
Artículo 93. Relación Frente-Fondo del Lote.
En los procesos de fraccionamiento de suelo, la relación máxima frente-fondo será de 1:4.
De manera excepcional, en el primer proceso de fraccionamiento se podrá aplicar una relación frente-fondo diferente únicamente para un lote resultante, siempre que se cuente con un informe favorable de la DGAHP y cuando las condiciones morfológicas del terreno no permitan aplicar la relación establecida. El lote resultante deberá contar, de manera obligatoria, con área útil edificable.
CAPÍTULO IV. DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Artículo 94. De las Nuevas Edificaciones y Edificaciones Categorizadas Como Sin Valor Especial y de Impacto Negativo.
La Declaratoria de Régimen de Propiedad Horizontal se permitirá únicamente cuando se cumplan las determinantes de uso y ocupación del suelo establecidas en la presente ordenanza, así como el lote mínimo y la densidad de vivienda correspondiente al polígono de intervención territorial o eje de aprovechamiento urbanístico en el que se ubique. Adicionalmente, deberá observarse lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal del Ecuador y su Reglamento General.
Artículo 95. De las Edificaciones Categorizadas como Patrimoniales.
La Declaratoria de Régimen de Propiedad Horizontal se permitirá exclusivamente cuando se garantice la conservación integral del bien patrimonial, preservando sus características arquitectónicas, tipológicas, formales, funcionales y constructivas, en concordancia con lo establecido en la presente ordenanza. Asimismo, deberá respetarse la densidad de vivienda correspondiente al polígono de intervención territorial o eje de aprovechamiento urbanístico en el que se ubique, y cumplirse con lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal del Ecuador y su Reglamento General, según corresponda.
Artículo 96. De las Normas de Arquitectura en Proyectos de Propiedad Horizontal.
Las declaratorias de régimen de propiedad horizontal, además de cumplir con lo establecido en el presente capítulo, deberán ajustarse a lo dispuesto en el Anexo 6: Normas de Arquitectura y Urbanismo.
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